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アパート経営者向け外壁塗装術!費用相場・塗装の流れ・注意点を徹底解説

更新日2024年9月30日

アパート経営者にとって、外壁塗装は避けて通れない重要な課題です。
適切な外壁塗装は建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するだけでなく、入居率の向上にもつながります。

この記事では、アパート経営者が知っておくべき外壁塗装の重要性から、具体的な費用相場、塗装の流れ、注意点まで、幅広く解説していきます。
アパートの外壁塗装について悩んでいる方は、ぜひ最後までお読みください。

この記事の監修者
谷口 知史谷口 知史
創建ペイント
谷口 知史
・2級建築士
・一般建築物石綿含有建材調査者

現場管理として20年間、在来木造住宅と2×4住宅や住宅リフォームの現場管理を経て、建築業界の知識と経験を深めてきました。
株式会社創建に入社後、創建ペイントの外壁塗装の現場管理に従事し、戸建住宅を中心に商業施設や大型マンションなどの現場フォローも担当しています。

アパート経営者が知っておくべき外壁塗装の重要性

外壁塗装は、アパート経営において見過ごすことのできない重要な要素です。
単なる見た目の問題ではなく、建物全体の健康状態に直結する大切な投資です。
外壁塗装がアパートに与えるメリットと適切なタイミングについて見ていきましょう。

外壁塗装がアパートの資産価値を左右する理由

外壁塗装は、アパートの資産価値を大きく左右します。
適切に施工された外壁塗装は、建物を雨や紫外線から守り、劣化を防ぐ重要な役割を果たします。

質の高い外壁塗装を行うことで、建物の耐久性が向上し、長期的な修繕費用の削減にもつながります。
美しく保たれた外観は、入居希望者に良い印象を与え、入居率の向上にもつながるでしょう。
手入れの行き届いたアパートは、オーナーの管理姿勢の良さを示す指標にもなります。

最新の塗料技術を活用することで、省エネ効果や防音性の向上など、入居者にとって魅力的な付加価値を生み出すこともできます。
外壁塗装はアパートの価値を多角的に高める重要な要素です。

外壁塗装のタイミングと周期

外壁塗装のタイミングを見極めることは、アパート経営において重要です。
一般的なアパートの外壁塗装の目安は10年程度ですが、立地条件や建物の構造、使用している塗料の種類によって適切な周期は変わってきます。

早すぎる塗り替えは無駄な出費になってしまいますが、遅すぎると建物へのダメージが大きくなるので注意が必要です。
外壁の色あせや、チョーキング現象(塗膜が粉状になる)が見られたら、塗り替えのタイミングが近づいているサインです。

築10年~15年程度で最初の塗り替えを検討するのが一般的ですが、海沿いの塩害地域や工場地帯など、環境条件が厳しい場所より短いサイクルでの塗り替えが必要になることもあります。
正確な判断をするには、専門家による診断を受けるのが最も確実な方法です。

外壁塗装を怠るとどうなるか

外壁塗装を怠ると、アパート経営に深刻な影響を及ぼす可能性があります。
適切なメンテナンスを行わないと、建物の劣化が急速に進行し、雨漏りや外壁の剥離などの深刻な問題に発展する恐れがあるからです。

修繕費用の急激な増加を招くだけでなく、入居者の快適性や安全性にも悪影響を与えます。最悪の場合、大規模修繕や建て替えが必要になることも考えられるでしょう。

また、見た目の劣化は入居率の低下にもつながります。
手入れの行き届いていないアパートは、潜在的な入居者に不安を与え、選択肢から外されてしまう可能性が高くなります。

アパートの外壁塗装にかかる費用相場

外壁塗装は重要な投資ですが、費用は決して安くありません。
しかし、適切な予算管理と計画的な実施により、長期的には大きなコスト削減につながります。
アパートの外壁塗装にかかる費用相場と、費用に影響する要因について詳しく見ていきましょう。

外壁塗装の平均的な費用

アパートの外壁塗装費用は、建物の規模や塗装面積によって大きく異なります。
一般的な2階建てアパート(延床面積約200㎡)の場合、150〜300万円程度が相場です。
建物の状態や使用する塗料の種類によっては、さらに高額になることもあります。

具体的な費用の内訳は、足場設置費用が20~40万円、塗装工事費が100~200万円、諸経費が30~60万円です。
あくまで目安で、実際の費用は建物の状態や立地条件、選択する塗料の種類などによって変動します。
正確な費用を知るためには、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。

外壁塗装の費用に影響する要因

アパートの外壁塗装費用を左右する要因は多岐にわたります。
最も大きな影響を与えるのは建物の規模と塗装面積ですが、他にも足場の設置費用、塗料の種類、下地処理の程度、施工業者の技術力なども重要な要素です。

要因 影響 備考
建物の規模 面積が大きいほど高額に
塗料の種類 高品質な塗料ほど高価
下地処理 丁寧な処理ほど費用増加
業者の技術力 中~高 高い技術は高額になりがち

高品質な塗料や丁寧な下地処理を選択すると初期費用は上がりますが、耐久性や仕上がりの質が向上し、長期的には費用対効果が高くなる傾向があります。

コストを抑えるためのポイント

外壁塗装の費用を抑えるためには、いくつかの重要なポイントがあります。
最も効果的なのは、複数の業者から見積もりを取り、内容を比較検討することです。

単に安いだけの業者を選ぶのは危険です。
実績や保証内容、アフターフォローなども十分に考慮して選ぶべきでしょう。

適切なタイミングで塗装を行うことも重要です。
早すぎる塗り替えは無駄な出費になりますが、遅すぎると建物の劣化が進み、結果的に高額な修繕費用がかかってしまうのです。

定期的な点検を行い、最適なタイミングを見極めることが、長期的なコスト削減につながります。
突発的な大型出費を避け、安定したアパート経営を続けるためにも、適切な積立金を設定しておくことをおすすめします。

アパートの外壁塗装の主な流れ

アパートの外壁塗装は、綿密な計画と適切な手順で進めることが重要です。
外壁塗装の主な流れを、事前調査から完了後のフォローまで、段階を追って詳しく解説していきます。

【1】事前調査と見積もり

外壁塗装の第一歩は、信頼できる業者に依頼して建物の現状を詳細に調査することです。
この段階で、劣化箇所や補修が必要な部分を正確に把握し、適切な塗装計画を立てることが重要です。

調査内容は、外壁の劣化状態、雨漏りの有無、シーリングの状態、付帯部分(雨樋、ベランダなど)の状態などが挙げられます。
調査結果を基に、必要な工事内容と使用する塗料を決定し、見積もりを作成します。

この段階で複数の業者から見積もりを取り、内容を比較検討することが大切です。
単に料金だけでなく、使用する塗料の品質や工事の範囲、保証内容なども含めて総合的に判断しましょう。

【2】塗装工事の実施

見積もりが確定し、業者が決まったら、いよいよ塗装工事が始まります。
一般的な2階建てアパートの場合、工期は天候にも左右されますが、2〜3週間程度かかります。主な工程は以下の通りです。

この間、入居者への配慮や騒音対策が必要です。
工事の進捗状況や注意事項を適切に伝え、入居者の理解と協力を得るようにしましょう。
天候の変化にも注意を払い、雨天時の対応なども事前に業者と相談しておくとよいでしょう。

【3】完了検査とアフターフォロー

塗装工事が完了したら、細部まで丁寧に検査を行うことが重要です。
塗りむらや剥がれ、色むらなどがないか、丁寧にチェックしましょう。
不具合があれば、速やかに修正を依頼する必要があります。

この段階で保証内容や今後のメンテナンス方法について確認することも大切です。
多くの業者は、5年から10年程度の保証期間を設けています。
保証内容を理解し、定期的な点検やメンテナンスの計画を立てることで、外壁の美観と機能を長く保つことができます。

完了後の経過観察も重要です。塗装後しばらくは、色むらや剥がれなどの不具合が出やすい時期です。
定期的に外壁の状態をチェックし、異常が見られた場合は速やかに業者に連絡することをおすすめします。

アパートの外壁塗装に関するよくある質問

アパートの外壁塗装について、経営者の方々からよく寄せられる質問にお答えします。
修繕積立金の設定から塗料選び、補助金や税制優遇の可能性、さらにDIYの是非まで、幅広いトピックについて見ていきましょう。

【Q1】どのように塗料選びをすべきですか?

塗料選びは外壁塗装の成否を左右する重要なポイントです。
アパートの立地条件や建物の特性、さらには経営方針に合わせて適切な塗料を選択することが大切です。

塗料選びのポイントを見ていきましょう。

例えば、海沿いのアパートであれば塩害に強い塗料、日当たりの良い場所であれば遮熱効果の高い塗料を選ぶなど、環境に応じて選択するようにしましょう。
長期的な費用対効果を考えると、初期コストは高くても耐久性に優れた高品質な塗料を選ぶのも一つの方法です。

【Q2】外壁塗装の補助金や税制優遇はある?

自治体によっては、外壁塗装を含む住宅リフォームに対する補助金制度を設けている場合があります。
長期優良住宅化リフォーム推進事業など、アパートも利用できる補助金制度もあります。

一定の条件を満たせば、固定資産税の軽減措置を受けられるかもしれません。
例えば、省エネ改修工事を行った場合、固定資産税が一定期間減額されますが、アパートは対象外です。

オーナーが居住するアパートの居住部分に限って適用される可能性もあります。
詳しくは税理士に相談しましょう。

【Q3】DIYで外壁塗装はできる?

アパートの外壁塗装をDIYで行うのは危険で、決して推奨されません。
高所作業の危険性や専門的な技術・知識が必要なため、必ず専門業者に依頼すべきです。

DIYで外壁塗装を行うリスクには、転落などの自己の危険性、不適切な施工による建物へのダメージなどが挙げられます。
不具合が生じた場合や、専門工具や高品質な塗料の入手が困難な場合の対応にも注意が必要です。

適切な施工が行われないと、建物の耐久性に悪影響を及ぼしかねません。
適切な施工業者へ依頼しましょう。

まとめ

アパートの外壁塗装は、建物の資産価値を維持し、入居率を向上させる重要な投資です。
適切なタイミングでの実施、質の高い塗料の選択、信頼できる業者への依頼が成功のポイントです。

外壁塗装の費用は決して安くありませんが、長期的な視点で見れば、建物の寿命を延ばし、大規模修繕のリスクを軽減する効果的な手段といえるでしょう。
外壁塗装は決してDIYで行うべきではなく、経験豊富な業者に依頼することで、安全で質の高い施工が実現します。

創建ペイントは、アパートの外壁塗装のエキスパートとして、皆様の投資を最大限に活かします。アパートの資産価値を高め、長期的な収益を確保したいオーナー様は、ぜひ創建ペイントにご相談ください。

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コラム運営者
創建ペイント事務局

創建ペイントは、創建グループの「創建」「小林住宅」が培ってきたハイレベルな施工品質による外壁や屋根の塗装工事を行う外壁塗装専門の事業です。
自らが建てた家はもちろん、他社で建てられた家についても、その高いメンテナンス技術を惜しみなく提供いたします。
本コラムは創建ペイントが運営する外壁塗装に関するお役立ちコラムです。

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1983年創業、暮らしの
豊かさを追求しつづける
「創建」の供給実績。

創建が建ててきた1万戸以上の家は、異なる環境、立地条件で
一軒ずつ、お住まいになるご家族と真摯に向き合って建築した
住まいです。その実績、経験は常に次の住まいに活かされ、
施工品質においても、そういった積み重ねが
大きな信頼につながっています。

創建供給実績
10,000戸超

※2023年8月現在

実績例

※2023年8月現在
物件名 総戸数
三田エリア ルナ三田フラワータウン 60
ルナ三田ウッディタウンあかしあ台 82
ルナ三田ウッディタウンわんぱくスクエア 108
ルナ三田ひばりが丘 149
神戸エリア パークヒル神戸小倉台 75
ルナ藤原台中町パークフロント 82
ルナ上津台 81
ルナ北六甲116 クルムの街 116
西神戸・ 
阪神エリア
ルナ西神中央 97
ルナ塚口 52
ルナ昆陽池公園 51
東大阪・ 
北摂エリア
ルナ南摂津 80
ルナ加納 71
ルナ山本 57
大阪市内・ 
南大阪エリア
ルナタウン島屋 55
ルナ城山公園 52
ルナ東百舌鳥 109
ルナ原山台 46
京都エリア ルナシティ同志社山手 237

街を拓き、家を建てる。
その先の未来まで考えながら
住まいづくりを積み重ねた結果が、
1万戸超の金字塔に。

商号

株式会社 創建

創立

昭和58年3月1日

設立

昭和61年9月4日

資本金

8,000万円

代表者

代表取締役会長 吉村 孝文

代表取締役社長 吉村 卓也

執行役員一覧

執行役員 大下 憲二

執行役員 岡本 賢二郎

本社所在地

〒541-0047
大阪府大阪市中央区淡路町3丁目5番13号
創建御堂筋ビル5階
Tel:06-6221-0001 Fax:06-6221-0155
詳しい地図はこちら

東京支店所在地

〒101-0041
東京都千代田区神田須田町1丁目16番5号
ヒューリック神田ビル6階
Tel:03-5209-5505 Fax:03-5295-2030
詳しい地図はこちら

売上高

151.3億円(令和5年5月期)

従業員数

従業員数 190名 創建グループ総数 343名(令和5年5月期)

事業内容

建売住宅・マンション等の販売/オフィスビル商業施設等の賃貸/
建築総合請負/設計監理に関する業務/リフォーム事業/外壁塗装事業

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大阪府と連携し
ZEHの普及に取り組んでいます

ZEHとは、住宅の高断熱化と省エネルギー設備機器により消費エネルギーを減らしつつ、太陽光発電等によりエネルギーをつくることで、年間で消費する住宅のエネルギー量の収支が概ねゼロとなる住宅のことです。創建・小林住宅ではZEHの普及を進める大阪府の協力事業者として連携協定を締結し、ZEH宿泊体験を提供しています。

大阪府と創建・小林住宅の連携協定
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本社所在地

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〒541-0047
大阪府大阪市中央区淡路町3丁目5番13号
創建御堂筋ビル5階
Tel:06-6221-0001 Fax:06-6221-0155
大阪府知事登録(ト)第13668号/東京都知事登録 第59802号

施工エリア

施工エリア 関西二府四県

施工エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城

※別途、交通費が発生する場合があります。

外壁塗装の参考文献